دعاوی اختصاصی پیش فروش ملک

دعاوی اختصاصی پیش فروش ملک

کمی پیش راجع به مطالبة مابه التفاوت کسری مساحت و مازاد مساحت در دعاوی اختصاصی خرید و فروش و بحث حق فسخی که به دنبال آن برای متعاملین ایجاد می شود صحبت کردیم؛ اکنون قصد داریم تا با شرایط مطالبة حقوق در جهت وجود مابه التفاوت کسری یا مازاد مساحت در قراردادهای پیش فروش ملک صحبت کنیم.

مبنای حقوقی دادخواست

واضح است که احداث ساختمان ها بر طبق نقشه های از پیش تعیین شده صورت می گیرد و به طور معمول باید مشخصات پیش بینی شده در نقشه را داشته باشد. با این حال چه بسا ممکن است به علل مختلف آنچه که در پایان آماده می شود، متفاوت از نقشه های مورد تأیید شهرداری و مورد توافق طرفین باشد. مثلاً مساحت بنا تغییر کند. در این صورت کسی که تفاوت بنا به ضرر او است، می تواند برای گرفتن مبلغ اختلافی طرح دعوا کند.

کسری مساحت

کسری مساحت ممکن است به صورت موجود باشد:

1)ملک پیش فروش شده ممکن است، کمتر یا بیشتر از 5 درصد متراژ مقرر در قرارداد کسری مساحت داشته باشد. اگر کسری مساحت کمتر از 5 درصد باشد، مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار می گیرد و پیش فروشنده ملزم به پرداخت خواهد بود.

2)در صورتی که مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد و یا به عبارت دیگر میزان کسری مساحت بیش از 5 درصد متراژ مقرر باشد، پیش خریدار دو راه پیش رو دارد:

اول اینکه می تواند به استناد کسری مساحت قرارداد را فسخ نماید.

دوم اینکه می تواند تفاوت قیمت را بر پایة قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

مازاد مساحت

مازاد مساحت در شرایطی است که واحد ساخته شده مساحتی بیش از آنچه در قرارداد پیش فروش تعیین و توافق شده است، داشته باشد.

مازاد مساحت تا 5 درصد

اگر بنا نسبت به آنچه در قرارداد توافق شده است درست 5 درصد یا کمتر از آن اضافه مساحت داشته باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. در این صورت پیش فروشنده می تواند طبق توضیحات بالا طرح دعوی کند.

مازاد مساحت بیش از 5 درصد

در صورتی که مازاد مساحت بنا بیش از 5 درصد باشد،صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. در صورت فسخ قرارداد ملک به پیش فروشنده باز می گردد و در نتیجه مطالبة مابه التفاوت مازاد مساحت جایی نخواهد داشت.

آیا حق مطالبة مابه التفاوت مازاد مساحت وجود دارد؟

پیش فروشنده که ملک بزرگتری نسبت به آن چه در قرارداد توافق شده است به پیش خریدار تحویل می دهد،حق دارد قیمت مساحت مازاد را مطالبه کند اما از آن جا که این تفاوت قیمت ناشی از عمل خود پیش فروشنده است، ملاک قیمت مساحت مازاد مبلغ مندرج در قرارداد است نه قیمت روز بنا.

طرفین دعاوی

دعوای مطالبة ما به التفاوت کسری مساحت را پیش خریدار مطرح می کند و خواندة دعوی پیش فروشنده خواهد بود. اما دعوای مطالبة مابه التفاوت مازاد مساحت  را پیش فروشنده در مقابل پیش خریدار مطرح می کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگرچه بر اساس قانون پیش فروش ساختمان حل کلیة اختلافات  ناشی از تعبیر،تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهدة هیأت داوری است؛ ولی از آنجا که تاکنون آیین نامة اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهدة دادگاه عمومی است.

از آنجا که چنین دعوایی منقول است،

خواهان می تواند به دادگاه محل اقامت خوانده،محل انعقاد عقد و محل اجرای تعهد از سوی پیش فروشنده مراجعه کند.

نحوة اجرای رأی مبنی بر محکومیت به پرداخت مابه التفاوت کسری مساحت:

این رأی بر مبنای قیمت مندرج در قرارداد و یا قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از سوی دادگاه حقوقی صادر می شود و پس از طی مراحل قطعیت می یابد. در این حالت به درخواست محکوم له، اجراییه صادر می شود.

نکته

محکوم له می تواند با معرفی اموال پیش فروشنده، نسبت به توقیف اموال یا مسدود نمودن حساب های وی به میزان مورد حکم،اقدام کند.هم چنین می تواند نسبت به جلب محکوم علیه اقدام کند.

نحوة اجرای رأی محکومیت پیش خریدار به پرداخت مابه التفاوت مازاد مساحت:

این محکومیت از سوی دادگاه حقوقی صادر می شود. ماهیت این حکم پرداخت مبلغی وجه است.بنابراین محکوم له می تواند با معرفی اموال پیش خریدار نسبت به توقیف آن اقدام کند. هم چنین می تواند نسبت به جلب محکوم علیه اقدام کند.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.