تخلیه به جهت نیاز به سکونت
تخلیه به جهت نیاز به سکونت ،در ادامة مقاله مرتبط با دعاوی اختصاصی اجاره و موارد تخلیة املاک مورد اجاره،اکنون قصد داریم تا شرایط تقدیم دادخواست و طرح دعوی در خصوص تخلیة ملک به جهت نیاز به سکونت را بررسی کنیم؛ قطعاً هر آنچه که لازم است در شروع امر بدانید و نسبت به آن آگاه باشید،در واقع نکات ضروری و عملی این بحث،در متن ذیل مورد اشاره قرار گرفته است.
مبنای حقوقی دادخواست
اگر ملک دارای حق کسب و پیشه قابلیت استفاده به عنوان محل سکونت را نیز داشته باشد، مالک ملک می تواند به استناد این که خود یا اولاد یا پدر یا مادر و یا همسر نیاز به سکونت در ملک را دارد،دادخواست تخلیه طرح کند.
نکته
اشخاصی که در بند 3 مادة 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 56 ذکر شده اند و به استناد نیاز آن ها به محل سکونت، می توان دادخواست تخلیه تقدیم کرد، حصری هستند و نمی توان با تفسیر موسع، این ضابطه را به اشخاص دیگر تعمیم داد.
صدور رأی تخلیه
دادگاه پس از بررسی وضعیت ملک و قابلیت سکونت آن و احراز نیاز اشخاص فوق به سکونت، ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی، اقدام به صدور رأی تخلیه با تعیین مهلت 3 ماهه برای مؤجر جهت پرداخت حق کسب و پیشه و مهلتی 10 روزه تا 2 ماهه برای مستأجر جهت تخلیه، می کند.مهلت 3 ماهة مالک از تاریخ قطعیت رأی خواهد بود و در صورت عدم پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه در مهلت مذکور، رأی صادره کأن لم یکن می شود.
طرفین دعوی
مالک ملک استیجاری خواهان و مستأجر خواندة دعوا محسوب می شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است، مرجع رسیدگی به این دعوی، دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوة اجرای رأی
پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه، چنانچه مؤجر در مهلت تعیین شده در رأی اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند،پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستأجر اجرای احکام اقدام به تخلیة ملک می کند.
ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری
ممکن است دادگاه برای احراز قابلیت سکونت ملک، بررسی و اظهار نظر در این خصوص را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد.
آیا اشخاص حقوقی امکان مطرح کردن درخواست تخلیة ملک را دارند؟
طبیعتاً اشخاص حقوقی نمی توانند به استناد بند 3 مادة 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 56، درخواست تخلیة ملک را مطرح کنند.
ضرورت مالک تمام ملک بودن
خواهان باید مالک شش دانگ ملک باشد. درغیر اینصورت نمی تواند به استناد نیاز به سکنی،درخواست تخلیه نماید؛ زیرا طبق قانون مدنی هیچ یک از مالکین ملک مشاع، بدون اذن سایر شرکا حق استفاده از ملک را ندارد. البته مالک می تواند رضایت سایر مالکین را نسبت به سکونت خود و اقربای خود در ملک جلب کرده و سپس دادخواست تخلیه طرح کند.
بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و یا منافع ملک
اگر به هر دلیلی عین مستأجره و یا منافع آن از بین برود و یا این که قابلیت انتفاع ملک سلب شود، عقد اجاره منفسخ می شود و قرارداد اجاره از بین می رود.حالات مختلف این امر به شرح ذیل می باشد:
1)ممکن است ملکی برای تأسیس مغازه اجاره داده شود؛ولی شهرداری اجازة استفادة تجاری از ملک را به مستأجر ندهد. در چنین حالتی قرارداد اجاره منفسخ می شود.
2)مثال دیگر زمانی است که دستور تخریب ملکی به دلیل تخلفات ساختمانی توسط کمیسیون مادة 100 شهرداری صادر شده و ملک توسط شهرداری پلمپ شود.
3) حالت دیگر زمانی است که عقد اجاره ای منعقد شده باشد و قابلیت انتفاع ملک مورد اجاره به دلیل ایجاد یک عیب به صورت کلی از بین برود و نتوان از آن رفع عیب کرد.در چنین حالتی نیز قرارداد اجاره بر طبق قانون منفسخ می شود.
نکته
در چنین مواردی دادخواست تأیید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین مستأجره و یا منافع آن توسط مؤجر یا مستأجر به عنوان خواهان به طرفیت دیگری در دادگاه صالحی که ملک در حوزة آن واقع است، مطرح می شود.اما لازم به ذکر است که در این خصوص اجراییه ای صادر نمی شود؛چراکه هنگامی که عین مستأجره و یا منافع ملک از بین رفت،قرارداد از همان موقع از بین می رود و دادگاه در دادنامه مزبور،انفساخ عقد اجاره را تأیید می کند.
دفتروکالت وکیل الرعایا
موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:
دعاوی حقوقی شامل: دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج انجام دهد.